Gestion Locative

La gestion locative, dont les honoraires sont déductibles des revenus fonciers, présente de nombreux avantages. Elle soulage le propriétaire bailleur d’un travail conséquent, couvre la majeure partie des risques juridiques et financiers qu’il encourt, tout en optimisant ses revenus.

Maximiser la rentabilité du bien immobilier

La renégociation des loyers au terme de chaque bail est essentielle depuis que les loyers augmentent plus vite que l’inflation.
Un bon gérant ne se contente donc pas de pratiquer une reconduction tacite du bail sur la base de l’Indice de Référence des Loyers, mais engage une véritable renégociation du loyer dans le cadre de la réglementation. Pour évaluer la valeur locative réelle du bien, un travail de  recherche sur des biens comparables s’impose, grâce aux données de l’Observatoire des Loyers et grâce aux fichiers propres du professionnel mandaté pour la gestion locative. Ces données permettent au gérant de garantir la meilleure  rentabilité possible aux biens qu’on lui confie.

Gagner du temps

La gestion d’un bien immobilier est très consommatrice de temps. Selon une étude parue dans « Le Particulier » en octobre 2004 n° 981, les tâches à effectuer par un propriétaire bailleur représentent en moyenne 102 heures pour 3 années de bail soit 34 h./an, soit 1 semaine à temps plein de travail par an !
Ces durées ne tiennent pas compte d’événements exceptionnels qui peuvent survenir : impayés, travaux, sinistres, etc.
La gestion locative libère les propriétaires bailleurs d’une charge de travail non négligeable, qui peut s’alourdir dès qu’un problème apparaît.

Eviter les poursuites judiciaires

Depuis l’année 2000, au moins 7 textes réglementaires sont venus modifier les relations contractuelles entre locataires et propriétaires bailleurs.
Ces dispositions imposent de nouvelles obligations, telles que les diagnostics amiante, plomb, etc.
Rares sont les propriétaires bailleurs au faîte de la connaissance de ces contraintes récentes qui peuvent les mettre en péril juridique.
Savez-vous que les accidents survenus dans des locaux loués peuvent donner lieu à des poursuites judiciaires de la part des locataires ? Les poursuites peuvent relever du pénal  (électrocution par faute d’installation électrique aux normes, ...).
Les conseils d’un professionnel, par exemple lors de la visite préalable du bien, peuvent minimiser les risques encourus par le propriétaire, s’ils sont suivis des travaux nécessaires.
Par ailleurs, un professionnel rigoureux évite au propriétaire d’avoir recours à la justice en réparation des dommages imputables au locataire, car il tient des dossiers exhaustifs et actualisés, écartant un grand nombre de risques locatifs. Par exemple, il vérifie les obligations du locataire vis à vis de l’assurance, de l’entretien de la chaudière, du ramonage des conduits de cheminée…

Exemple : Une propriétaire bailleur n’ayant pas pris la précaution de demander chaque année l’attestation d’assurance à sa locataire, a été obligée de régler les 83 000 € de travaux consécutifs à un incendie provoqué par celle-ci. Les assurances de la propriétaire ont en effet refusé de couvrir un sinistre provoqué par une locataire non assurée. La condamnation de la locataire en justice est effective mais intervient à plus d’un an du sinistre et ne garantit pas le remboursement …
Exemple issu des minutes du Tribunal d’Instance duXVIIIe arrondissement de Paris, dernier trimestre 2006.

Garantir la tranquillité d’esprit

Sans forcément envisager le pire, la délégation de gestion d’un bien immobilier procure une réelle tranquillité d’esprit, ne serait-ce qu’en instituant un intermédiaire entre le propriétaire bailleur et ses interlocuteurs :

• le locataire, avec lequel la relation peut se détériorer en cas d’incident
• les prestataires (assureurs, entrepreneurs de travaux), dont les propositions et devis ne semblent pas toujours lisibles ou comparables
• le Syndic et les autres copropriétaires, interlocuteurs incontournables
• l’administration (impôts, services municipaux, organismes sociaux…)

Cet intermédiaire garantit la prise en charge de tous les  problèmes pouvant survenir le long du bail.
S’il informe le propriétaire de toutes ses actions sur le bien concerné, il ne demande son intervention que sur les sujets définis  préalablement par celui-ci.

Quelques exemples d’interventions du gérant :

• prévenir les impôts au moment du départ du locataire, de façon à ce que la taxe d’habitation lui soit imputée et n’échoie pas au  propriétaire.
• surveiller l’état du bien, et initier des travaux en cas de besoin (jusqu’au suivi de chantier et à l’assistance aux rendez-vous d’expertise), voire gérer les relations avec la Mairie ou demander des subventions ANAH3 pour la réhabilitation du bien.
• éventuellement, représenter le propriétaire à l’Assemblée de copropriété.

Assurer les revenus locatifs

Les risques financiers en cas d’impayés sont lourds, surtout si les loyers présentent une source de revenu essentielle pour un foyer, et particulièrement en cas d’endettement pour l’achat du bien immobilier.
Pour s’en prémunir, il existe des assurances « loyers impayés » d’un coût proche de 5% des loyers d’un propriétaire bailleur (coût d’une
Assurance acquise par un particulier auprès d’une banque ou d’un assureur, hors Robien). Par ailleurs, ces assurances ne couvrent généralement que 12 à 18 mois d’impayés.
Par le biais d’un contrat de gestion locative, le gérant  bénéficiant d’un « contrat groupe », le taux peut descendre à 2,2 % des loyers (plafonné en général à un maximum de 80 000€) et couvre toute la période des impayés, ainsi que les frais de procédure (relance, mise en demeure, etc).
De plus, un administrateur de biens peut obtenir une autorisation de prélèvement bancaire de la part du locataire (si celui-ci en est d’accord), un service qui n’est pas accessible aux particuliers.

Déduire les honoraires de gestion et location des revenus fonciers

Les honoraires d’un administrateur de biens pour la gestion locative sur Paris et la région parisienne sont généralement compris, selon les tâches effectuées par celui-ci, entre 5% et 6%HT des sommes encaissées. Avec l’assurance loyers impayés (environ 2,20 % TTC), les honoraires sont compris entre 7% et 9% HT des sommes encaissées.
Cependant, la déductibilité des honoraires facturés par l’administrateur de biens, tant sur sa gestion que sur l’assurance, permet de réduire le coût effectif de la prestation en moyenne de 30%.